Avant-propos
La Suisse serait-elle en train de s’éloigner peu à peu de sa traditionnelle image de pays de locataires? Poussée par des taux hypothécaires historiquement bas, la proportion de propriétaires ne cesse d’augmenter d’année en année: elle s’établit désormais à près de 40%, contre environ 35% il y a dix ans encore.
Dans ce contexte, la PPE connaît un essor important, notamment auprès des jeunes familles, des couples, mais aussi des personnes seules et des retraités. Il suffit d’observer la quantité de chantiers actuellement en construction de part et d’autre du territoire romand pour s’en convaincre.
Lorsqu’une personne entre dans une propriété par étage, elle devient détentrice de son logement. Mais elle investit également une communauté dans laquelle doit régner un minimum de solidarité, d’échanges et de tolérance avec les autres copropriétaires. Ce qui implique de respecter les règles élémentaires du droit de voisinage.
Ce livre se propose d’informer les futurs acquéreurs sur les enjeux économiques, juridiques et organisationnels liés à la PPE. Histoire d’éviter toute action hâtive qui ne manquerait pas de mener à de grosses déceptions, voire à un désastre financier.
Bonne chance et excellente lecture.
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Sommaire
CHAP. I – CE QU’IL FAUT SAVOIR AVANT D’ACHETER UNE PPE
Les coûts de la PPE
Les intérêts hypothécaires 9
Les amortissements directs et indirects 9
Les charges et les frais communs 10
La répartition des charges 10
Le fonds de rénovation 12
Les impôts 13
Les fonds propres 13
Le prix 14
L’état du bâtiment
Chercher et trouver le bien approprié
Acheter sur plan
L’achat d’un appartement construit
La caution
La résiliation de l’achat
La garantie
Les travaux à envisager
Les devis
Les documents et les informations utiles
Les structures d’une PPE
Les lots
Les parties communes et privées
Les cas particuliers
Les sous-communautés
Changer la répartition des quotes-parts
Le règlement d’administration et d’utilisation
CHAP. II – LE FONCTIONNEMENT D’UNE PPE
L’assemblée des copropriétaires
La convocation
Les votes et décisions
La majorité simple
La double majorité
L’unanimité
La prise de décision
L’administrateur
Les actions de l’administrateur
La gestion des finances
La représentation
La révocation
La responsabilité des copropriétaires
Le cas des PPE mixtes
L’exclusion d’un copropriétaire
De la discussion aux sanctions
Les assurances
L’exclusion
L’extinction relative ou absolue de la PPE
Vos questions, nos réponses
CHAP. III – PPE: LOUER OU VENDRE SON APPARTEMENT
La location
Le rendement net
La vente
La valeur de la propriété
Le choix du vendeur
La conclusion du contrat de vente
Le transfert de propriété
Le droit de refus des copropriétaires
CHAP. IV – LE DROIT DE VOISINAGE
Les généralités
L’exposition excessive
Qu’est ce qu’un voisin?
Les voisins d’une PPE
Le voisin est un copropriétaire
Le voisin est un locataire
Le voisin est l’Etat
CHAP. V – BRUIT, ODEURS ET AUTRES NUISANCES
Seul l’excès est condamnable
Le bruit 65
Enfants: la tolérance est de mise
La fumée
Les animaux
Les chiens
Les chats
Les animaux de ferme
Les distances agricoles
Electrosmog et antennes
La téléphonie mobile
Les réseaux wifi
CHAP. VI – HAIES, ARBUSTES ET ARBRES
Distances et hauteurs
Branches et racines
Cueillir les fruits du voisin
Les forêts
CHAP. VII – CONSTRUCTION ET CLOTURES
Un chantier à côté de chez moi
- La tolérance est de mise
- Limiter le bruit
- La demande d’indemnités
- La frontière avec mon voisin
- En haut
- En bas
- A côté
- On négocie!
CHAP. VIII – L’ETAT COMME VOISIN
Le processus d’expropriation
Les indemnisations
- Le bruit du trafic routier
- Le bruit des avions
- Priorité aux chemins de fer
- Le bruit des terrains de sport
CHAP. IX – LES SERVITUDES
Les différentes formes de servitudes
Les étapes d’une servitude
- La libre acceptation
- L’entretien
- La modification
- L’expiration
Les servitudes «forcées»
- L’accès aux forêts
- Les cours d’eau naturels
- Les lignes et les conduites
CHAP. X – LES MOYENS DE DEFENSE JURIDIQUE
L’ultime recours à la justice
- Le locataire est favorisé
- Les conflits entre copropriétaires
La procédure civile
- L’action en dommages-intérêts
- Prévenir ou faire cesser le trouble
- Le trouble de la possession
- Les mesures provisionnelles
La procédure administrative
Le Tribunal d’arbitrage
Quel genre d’action choisir?
Insultes et agressions
- Les conséquences judiciaires
- Les différentes infractions
Index
Bibliographie