Plus que jamais, les locataires devront prendre le temps de se pencher sur leurs décomptes pour repérer les éventuelles erreurs. Voici quelques principes à connaître pour payer le prix juste.
Des frais effectifs au bouclement
Si le principe du forfait ou du loyer tout compris est tout à fait légal, il n’est pas la règle et concerne une minorité de baux. Les charges sont facturées le plus souvent sur la base d’acomptes mensuels. Dans un tel cas, le bailleur doit établir un décompte annuel qui tient compte uniquement des frais accessoires effectivement engagés, tout au long de l’exercice, factures à l’appui. Exclu donc de faire figurer des montants estimatifs ou des provisions pour des dépenses futures.
Un droit à consulter les justificatifs
Le locataire doit recevoir un décompte détaillé des frais portés en compte – y compris l’état des stocks de carburant en début et en fin d’exercice – et un tableau de répartition. S’il n’a pas reçu ces documents avec la facture ou la ristourne, il peut exiger qu’on les lui envoie. Et si les montants figurant dans le décompte paraissent suspects, il a le droit de demander des explications, et de consulter les pièces justificatives originales dans les locaux de la régie.
Le bail fait loi
Seuls les frais expressément à charge du locataire, selon le contrat, peuvent lui être refacturés. Des formulations vagues telles que «acomptes de charges» ou «divers» ne suffisent pas: le bail doit mentionner précisément desquels il s’agit. Lorsqu’il prévoit que le chauffage et l’eau chaude sont facturés à part, les frais liés à leur production le sont également. Par exemple, l’électricité de la chaufferie, les frais de nettoyage et de maintenance des appareils ou de ramonage et de surveillance de l’installation (voir encadré).
Le contrat peut aussi faire supporter au locataire d’autres frais annexes directement liés à l’utilisation du logement: eau froide, taxe d’épuration, conciergerie ou électricité des locaux communs notamment. En revanche, il est exclu de facturer à part des réparations ou des pièces de rechange. De même que des impôts, des intérêts hypothécaires ou des primes d’assurance. Des frais administratifs pour l’établissement des décomptes sont admissibles (à forfait ou en pourcentage) pour autant qu’ils correspondent aux taux usuels dans la branche.
La Commission de conciliation en cas de litige
En cas d’erreur, le premier réflexe est d’écrire au bailleur pour réclamer un correctif. Mais prudence: s’il n’entre pas en matière et menace de résilier le bail pour non-paiement du supplément, il faut, dans ce cas, le payer rapidement. Puisque le locataire est contraint de s’acquitter de cette facture sous la pression, il pourra ensuite saisir la Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour être remboursé des montants illégalement encaissés. La procédure est heureusement gratuite.
Idem si le locataire s’aperçoit qu’il a payé à tort des frais qui ne figuraient pas dans son contrat: il a le droit d’en réclamer le remboursement sur les dix dernières années. Et, si le propriétaire ne veut rien savoir, de s’adresser à l’Autorité. Attention, il faut agir en justice au plus tard dans les trois ans qui suivent la découverte de cette erreur.
Silvia Diaz
Qu’est-ce que le «salaire chauffeur»?
On retrouve souvent ces frais au libellé peu clair dans le décompte. Ils n’ont aucun rapport avec un conducteur! Il s’agit d’une somme forfaitaire affectée à la surveillance et au réglage de l’installation de chauffage. C’est légal, sauf si le bailleur facture, en plus, un contrat de télégestion de la chaudière. Cumuler l’un et l’autre est interdit. En cas de facturation à double, il faut demander la suppression du forfait «salaire chauffeur», voire exiger un remboursement rétroactif (cinq ans au maximum) si le doublon est perçu depuis plusieurs années.
