BàS / 14.02.2008

L'acte de vente d'un appartement en PPE indiquait une surface de 193 m2, alors qu'elle n'est en réalité que de 151 m2. Le vendeur refuse une réduction de prix, prétextant que l'acheteur aurait dû vérifier la surface à la conclusion du contrat. Mais le TF donne raison à l'acheteur: celui-ci a droit à une réduction de prix en raison de l'absence d'une qualité promise, à savoir la surface du logement. Certes, le vendeur ne répond des qualités promises que si elles ont influencé la décision de l'acheteur. Mais il faut admettre que, dans le cas particulier, cette condition est remplie car la surface joue un rôle important dans la fixation du prix d'un logement.

(Arrêt du TF 4A_417/2007)

BàS / 19.08.2002

Un restaurateur genevois a cédé l'exploitation de son établissement à un gérant pour une durée de cinq ans. Au bout de deux ans, les parties ont signé un avenant au contrat prévoyant une hausse de loyer de 2000 fr. (12 000 fr. au lieu de 10 000 fr.). Au terme des cinq ans, le gérant a contesté cette hausse, car elle n'a pas été notifiée sur une formule officielle. Le Tribunal fédéral lui donne tort: un bailleur et son locataire peuvent en tout temps convenir d'une hausse de loyer avant l'échéance du contrat. Pour que cet accord soit valable, il faut que le locataire ait été informé de ses droits et qu'il n'ait pas dit oui sous la menace d'une résiliation. Dans le cas précis, le gérant a agi en connaissance de cause, après avoir consulté une fiduciaire. Une formule officielle n'aurait été requise que si le bailleur avait décidé unilatéralement d'augmenter le loyer pour le prochain terme de résiliation du contrat.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 19 août 2002, 4C.145/2002)

BàS / 12.03.2002

Juste après avoir emménagé dans son nouvel appartement de 3 pièces, un Genevois conteste le montant du loyer (11 340 fr. par an) en se basant sur le calcul du rendement. Il invoque le Code des obligations, qui permet de contester le loyer initial lorsque celui-ci est abusif et à condition que le locataire ait conclu le bail par nécessité personnelle et familiale ou en raison de la situation de pénurie sur le marché du logement. Le Tribunal des baux a accepté la requête et abaissé le loyer à 8535,60 fr. par an. Ce jugement a toutefois été annulé par la Chambre d'appel, qui estime que le locataire n'a pas apporté la preuve qu'il a dû conclure le bail en raison de circonstances personnelles et familiales, ni démontré qu'il a recherché un appartement adapté à ses moyens.
Le Tribunal fédéral, pour sa part, a donné raison au locataire. Celui-ci n'a pas à apporter les preuves demandées par la Chambre d'appel, car la pénurie de logements a été constatée officiellement, par un arrêté du Conseil d'Etat genevois.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 12 mars 2002, 4C.367/2001)

BàS / 02.07.1998

Des locataires d'appartements rénovés avec l'aide de la Confédération voulaient contester devant les tribunaux civils la hausse de leurs charges. La voie est mauvaise, résume le Tribunal fédéral. En fait, c'est le loyer net qui a augmenté, puisque son montant n'a pas changé, alors que les charges sont désormais comptabilisées à part. Or les loyers sont soumis au contrôle de l'Office fédéral du logement. Par conséquent, il serait artificiel de distinguer loyer et frais accessoires en exigeant la mise en œuvre de deux procédures différentes pour les contester.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 2 juillet 1998; 4C.63/1998)

BàS / 28.05.1998

Une compagnie d'assurance avait voulu augmenter de 437 à 552 fr. le loyer d'un trois pièces neuchâtelois, invoquant l'exécution de travaux de rénovation. Refus du locataire. Après l'échec de la conciliation, les parties sont invitées à saisir le juge dans les trente jours. Le bailleur ne bouge pas, mais, quelques mois plus tard, signifie une nouvelle hausse de 548 fr., toujours en raison des travaux, et toujours pour le 1er octobre. Une telle demande est irrecevable, juge le Tribunal fédéral, puisqu'elle vise le même terme et concerne les mêmes motifs que la première, non soumise à temps au juge. Le bailleur peut invoquer les rénovations faites, mais il doit attendre le prochain terme.

(Arrêt du 28 mai 1998; 4C.512/1997)

BàS / 20.03.1998

Deux personnes louaient un restaurant pour 5200 francs par mois. A la suite de difficultés financières, elles se sont souvent acquittées de leur dû en retard, ne payant parfois seulement que lorsque le bailleur les menaçait de résilier le bail (art. 257d CO). Le 2 mai 1997, les locataires reçoivent un nouvel avis du bailleur, les avertissant que s'ils ne paient pas leur loyer dans les trente jours, il résiliera le contrat avec effet immédiat. Ils paient donc le 30 mai à la poste, mais la somme n'est crédité que le 3 juin sur le compte du représentant du bailleur. Ce dernier décide de leur donner congé pour le 30 juin suivant. A tort, rappelle le TF. Le locataire qui trouve un bulletin vert pour s'acquitter de son loyer a le droit de penser qu'il paiera à temps s'il le fait à la poste avant la fin du délai.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 20 mars 1998; 4C.508)

BàS / 18.12.1997

Les locataires d'un trois pièces et demie avaient reçu une lettre de leur bailleur, les avertissant qu'à la suite de la baisse des taux hypothécaires, leur loyer passerait de 1798 fr. à 1777 fr. dès le premier avril 1994 et à 1740 fr. dès le premier avril 1996. Fin 1995, les locataires demandèrent une baisse supplémentaire pour le premier avril 1996. Le bailleur n'était pas d'accord; selon lui, les locataires qui n'avaient pas protesté lors de sa proposition, avaient ainsi tacitement accepté les réductions proposées. Le Tribunal fédéral donne raison aux locataires. On ne peut déduire de leur silence le fait qu'ils renonceraient à faire valoir une baisse supplémentaire. Il suffit, selon l'art. 270 a CO, que le locataire demande la diminution du loyer à temps, soit pour le prochain terme de résiliation. Lire aussi Bon à Savoir n° 3/98.

(Arrêt du 18 décembre 1997 ; 4C 323/1997)

BàS / 07.07.1997

Une société, qui souhaitait porter de 10 380 francs à 22 500 francs le loyer annuel d'un sept pièces et demie genevois, devra patienter. Elle considérait avoir établi, en produisant sept exemples, que cette augmentation n'excédait pas les limites des loyers usuels dans le quartier. Le Tribunal fédéral n'est pas convaincu.
En fait, seuls trois immeubles appartenant à des tiers ont été proposés comme éléments de comparaison, estiment les juges (six des sept appartements se répartissaient en effet dans deux immeubles). La comparaison avec trois immeubles, appartenant de plus chacun au même propriétaire, ne permet pas de tirer des conclusions valables en ce qui concerne le niveau général des loyers du quartier. En outre, il est nécessaire de vérifier que ces loyers de comparaison ne soient pas eux-mêmes abusifs et qu'ils aient été adaptés à la baisse des taux. L'affaire est renvoyée à la cour cantonale.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 7 juillet 1997; 4C.35/1997)